房委會與領匯的探戈──追溯（究）房委會

文：潘隸

房屋委員會（下稱房委會）於二零零五年十一月廿五日將轄下180多個零售及停車場設施的擁有權及管理權完全出售，由領匯房地產投資信託基金接收。這個將公產私有化的動作，除影響數以萬計公屋小商戶外，同時亦涉及到二百多萬公屋居民的基本生活。房委會在零四年打著財赤旗號出售資產，究竟意欲何為？

財赤透視

零四年房委會報稱如果不將資產變賣將面臨財政赤字，遂將轄下商場及停車場並附屬設施打包，成立「領匯房地產信託基金」，希望賣掉資產後可以舒緩財政危機。據房委會出版的《香港公營房屋五十年》所載，二零零四年，「綜合帳目收入」為159.7億，而其「綜合帳目支出」為162.5億，折合盈餘為-2.8億，即出現了2.8億的赤字。

FIG-01過往十年房委會財政狀況
（《香港公營房屋五十年》p.117）

這個總數字的負增長令房委高層以至政府官員都在大呼少叫。然而回望商業樓宇盈餘，我們可以發現，商業樓宇盈餘那可12.1億以彌補那2.8億赤字，而房委會總資產仍有1402.1億，比諸「租住房屋赤字」的0.9億，可證「商業樓宇」在房委會擱置售賣居屋後成為了房委會最重要的財源。

殺雞取卵經濟學

從經濟角度看，零四年正值香港經濟不景，房委會於當刻將商場停車場估值，會導致低估價值，變相低價賣出資產；且即使沒有低估，房委會賣斷資產給領匯，實在是叫人拿匕首封自己咽喉。據上段圖表，商業樓宇已經是房委會最大財政收入來源，即使沒有低估價值，房委會拿到了「應得的」二百多億，然而最大財源已經變賣，長遠來說赤字危機不減反增。

據房委會零六／零七年度年報顯示，租住樓宇赤字為13.88億元，而商業樓宇盈餘（房委會還是有些商場沒有賣予領匯的，那些甩皮甩骨或不構成一個「商場」的地方）只有3億多元，可見房委會在賣斷資產的一個年度內，商業樓宇盈餘已經難以彌補租住樓宇赤字。

輿論一般認為，房委會賣斷商場等財源後，入不敷支的情況將會更為嚴重。解決辦法，似乎唯有加租一途。

房委會並非一間純粹的公司，其主要目的並非賺取利潤，而是保障市民的基本住屋需要。房委會的網站稱其「機構理想」為「協助有需要的家庭入住合適而能力可負擔的居所」，其工作目標為「提供居民所能負擔的優質房屋，包括優質的管理、妥善的保養維修，以及其他有關房屋的服務」，可見房委會不單有責任為市民提供租住房屋，還有其他生活基本需要。而「其他有關房屋的服務」，則指如商場停車場及康樂場地等設施。

領匯私有累街坊

雖然領匯官司早有裁決，指即使變賣了資產，房委會亦盡了「提供有關房屋服務」的責任。然而目前領匯商場內的東西，真的是居民可以負擔的麼？

查零五年領匯招股書，當中提到其加租機制「倘將終止之租約低於市值租金，則會確保將租金上調」，即當商場內舖租追不上大市時，領匯有權加租，且領匯亦不斷引進連鎖商舖，一方面租金增加令社區小生意難以維持，另一方面連鎖商舖增加意味著居民選擇減少而生活費用將會大增，此舉令租戶與居民均有壓力。

再者，領匯招股書指出「領匯擬根據其投資策略持有、買賣及積極管理該等物業，為其基金單位持有人帶來回報。」，這點更力證領匯並非富有社會良心與企業責任的公司，其一切所作所為，只為賺錢分紅。這個最原初的基本點，已經違反了房委會設立商場停車場及相關設施的用意。

回望整場領匯事件，房委會箇然欲為公產私有化開先例，領匯亦並非其上市前聲稱那般善男順女，在事件起初，還會有人認為領匯擁有的只是「收租權」而非資產的「擁有權」，著實令人感嘆。時至今日，出售公產與領匯上市已經成為事實，四年以來，領匯的問題不斷湧現，它親手打破了私有化可以增加效率、改善公眾利益的神話。這些年來，領匯工友薪金縮水、舖租暴升、引入大量連鎖集團令居民難以負擔生活基本需要，令公屋社區風聲鶴唳。在房委會的層面，出售公共屋村商場及停車場設施，亦不見得有利可圖，且要面對長期指責。現在，房委會已經失卻了最賺錢的項目，財政狀況日漸不濟。房委會要重拾初衷，就必需要拋棄「大市場，小政府」的迷思，用最少代價的方法，將領匯旗下那些本來屬於房委會的公產向私人機構討回來。