今年7月以來，一場「停貸潮」令內地爛尾樓問題重新浮現。有業主因地產商遲遲未能交樓，冒險停付買樓的銀行貸款（港稱斷供）。根據開源平台GitHub的數據，截至11月14日，發佈「停貸告知書」的業主已經遍佈全國119個城市，涉及344個樓盤；其中以河南省的情況最嚴重，近70個樓盤有業主停貸。但在停貸之外，更多的是默不作聲和謹慎維權的爛尾樓業主。面對空有水泥骨架卻完工無期的高樓，他們只能無奈地等待。即便受到坊間關注，政府也有介入，卻只換來杯水車薪的幫助，磨掉他們最後一點信心。
記者｜龍揚 編輯｜何琛儀
自1994年中國內地允許預售房（港稱樓花）起，超過八成商品房都以預售形式出售，即地產商在樓宇未建好前便可售賣。寬鬆的預售機制大大促進內地房地產熱潮，令地產商可以不斷吸納資金，開拓新樓盤。但一旦樓市銷售不景氣，資金未及回流，原有樓盤就缺乏資金繼續進行工程，買家便要承擔爛尾的風險。
爛尾五年仍未交樓 行內人士都中招
「南陽這一個地方，以前就有300多個爛尾樓項目 。」
今年48歲的高太（化名）是河南省南陽市的一名工程造價師，經常為建築工程估價。高太作為建築業的一分子，卻同樣是爛尾樓的受害者。她於2015年以現金分期付款的形式，付清41萬元人民幣，在南陽市購入一個單位。她本想著樓盤位於市中心，鄰近市内著名的白河，周邊也正興建大型商場，加上當時樓市向好，所購單位約5000元一平方米，價格算便宜，以為適合投資：「當時覺得差不多完工，也沒想那麼多就買了。」結果本該於2017年交樓的單位至今仍未完工，六幢樓只建好了一幢，但僅有的這一幢卻無水無電，不能入住，「房產公司的說法是資金不夠。原來房子大部分沒賣出去，甚至前期的費用都交不齊。」
預售形式下，地產商建樓的資金主要來自銀行借貸和買家的繳款。根據內地現行法規，買家預付的款項應存入一個監管帳戶，由銀行和房屋管理局監控，地產商只能根據項目進度獲得資金。然而高太指出，以往不少地產商為了開發新樓盤，以賺取更多收入，他們會盡快建樓，以符合可調動帳戶存款的要求。一旦房管局同意撥款，地產商便可挪用存款至其他用途。這也是流傳在買樓圈子內的俗語「封頂即爛尾」的由來——雖然建好基本結構，但後續的配套設施欠奉，業主根本不能入住。
高太購入的單位由當地一個小型地產商所建，由於銷售情況不理想，業主的力量薄弱，高太說難以透過維權手段施壓。加上她當初是通過承建商介紹買樓，屬於「內部認購」，甚至未有簽署正式合約，但她說這種做法很常見，故當時沒考慮太多。
她最近透過其他業主得知政府準備介入，但並不知曉詳情，她估計政府清算工程款項後會接手重新計劃，也可能與原有發展商合作。幸好高太有其他物業，坦言「不急著住，也無所謂了」。
普通人房貸壓力大 爛尾影響子女升學
並非所有人都像高太一樣，有充足的現金支付房價，大部分業主仍需向銀行貸款。今年29歲的劉先生在2021年以混合貸款，即部分款項由住房公積金扣除的形式，在河南省鄭州市的永威金橋西棠（下稱西棠）購入價值160萬元的預售單位。即使有父母幫忙繳付四十多萬元首期，現在月薪約五千元的他仍要每月還款三千多元；而其他全數從銀行貸款的業主更需背負每月超過六千元房貸。
西棠由當地兩家房地產公司聯合開發。自2020年8月開盤以來共售出近兩千套，牽涉金額超過40多億元。項目原計劃於2023年底交樓，但自去年12月起，樓盤停工超過七個月，直至後來政府介入。
「你能想像40多億元蓋不起十幾棟樓嗎？」
劉先生從新聞報道得知，停工原因並非單純資金不足，而是地產商將本應用於西棠建設的資金挪用至其他新項目，結果新項目產生糾紛，資金無法回籠，導致西棠停工。
劉先生補充，許多業主不僅為居住而買樓，房屋亦關乎子女的教育。西棠鄰近河南省排列第一的重點大學鄭州大學，周圍有許多中小學名校。在內地，接受免費教育的學生只能就讀「戶口」所在地的公立學校；而只有在當地有房子，才能「落戶」享受當地教育資源。據劉先生了解，西棠業主當中，仍有超過60人因首期被私自挪用，未能轉入官方的監管帳戶，無法證明房子的擁有權，孩子也就無法落戶，入讀該區學校。
內地多個省市接連出現爛尾樓，不少業主索性「斷供」，停付銀行貸款，光是劉先生所在的河南省，就有69個爛尾樓樓盤有業主宣布停貸。停貸雖可保住積蓄，但或要承受違約的法律後果。劉先生則仍希望以合法方式維權，不打算冒險停貸。
爛尾業主高學歷成焦點 維權獲關注
起初，一眾西棠業主們不約而同走到工地視察工程進度，因此互相認識。就讀新聞系出身的劉先生發現很多業主具碩士、博士學歷，便想到以此建立一個有話題性的標題，成為眾多爛尾樓個案中的焦點，「因為看過太多爛尾樓維權失敗的案例，所以（我們）就想著通過輿論的方式，讓有關部門注意到我們。」2022年6月，一則名為「鄭州670名碩博業主陷入爛尾困境」的話題衝到微博平台的熱搜榜，帶起了五千多萬的閱讀次數。
自從「高學歷爛尾樓盤」的話題吸引到大眾關注，周圍的各類爛尾樓業主們也開始相繼模仿，出現了「鄭州最多單身漢樓盤」、「鄭州最多醫護樓盤」等等。「大家彷彿在集體比爛，」劉先生說：「還挺心酸的。」
西棠的業主們嘗試過多種維權方式，創建話題、上熱搜只是其中之一。然而，儘管有法律界出身的業主在維權活動前進行風險評估，維權之路也非一帆風順。
謹慎行動 維權路仍阻礙重重
2022年5月，西棠的業主們組織夜跑團，穿著印有「西棠加油」字樣的衣服，繞鄭州的如意湖開展夜跑活動。「大家有組織有紀律，也沒有喊口號什麼的行為。」但夜跑團跑了兩天，警員就跟了兩天；到第三天，警員不讓他們跑，只能終止活動。
對於劉先生來說，社交媒體帳號被平台封鎖已是常態。維權用的公眾號多次被迫註銷，劉先生的私人微信號功能也受限制，只能一對一私訊，原本在朋友圈發佈的有關爛尾樓的消息也變為一片空白。有其他業主所屬的公司接過鄭州民警來電，查詢業主是否在此工作；也有業主被老家的村支部書記提醒「違法的事情千萬不要幹」。
「你說說，他們真的是來關心你的嗎？」劉先生苦笑。對他來說，每天花一至兩小時管理維權帳號已成生活日常。「在合法框架裡維護合法的權益，我也不會為了其他人，我就是為了我93平方米的房。那是我爸媽的一輩子血汗錢。」
雖有官方介入 只是「表演式復工」
在登上微博熱搜前，業主曾與地產商開過數次會議，項目由兩個地產商合作發展，但其中一個地產商極不配合，多次以生病為由缺席會議。結果登上熱搜後兩周，即今年7月2日，政府介入，在官方微博新聞發布聲明，並且召開了一次業主會，指兩家地產商已經講和，並追回西棠項目丟失的10億元資金，開始復工，並把建築資金從銀行監管帳戶遷至政府監管帳戶，保證業主資金安全。
自從中共中央政治局會議上訂立了「保交樓」的要求後，各地政府也紛紛推出方案解決爛尾樓事件。鄭州市在9月發佈「大幹30天」的官方文件，確保全市在30天內，停工的樓盤能全面復工，又有《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》等不同的方案，向發展商借錢「保交樓」。
鄭州政府官方微信公眾號「鄭州發佈」，也發出貼文回應西棠業主，交出「推遲半年交樓」的承諾。西棠的工地施工人數確實增加了，但劉先生指，增加的人數最多不過200人，遠遠稱不上全面復工。即使有政府介入，部分業主首期被挪走未能落戶的問題依然未得到回應。兩家地產商亦沒有公開任何協議，業主難以相信他們就這樣握手言和。過往業主仍能到工地附近監察施工情況，但現在反而被拒諸門外；業主想再向房管局反映，得到的回答卻「已經開始施工」，對業主關心的核心問題避而不談。因為這種種理由，劉先生直言對前景感到心灰：
「我什麼都不信了，因為所有的人生觀、世界觀、價值觀在維護正常合法的權益之時都崩塌了。」
