60年代初，在伊利沙伯醫院工作的梁匡志站在政府批出的土瓜灣靠背壟道地段，眼見身後只有一座人稱「紅燈山」的石山，附近盡是荒蕪，沒有一條像樣的路。他環看四周，在這塊爛地上甜滋滋地想像他未來的安樂窩是何模樣。50多年後， 這片荒蕪地帶已被公務員合作社發展成完整的社區，現已86歲的梁伯功不可沒：他興建了自己的樓宇，出資開發了附近路段。

隨著屯馬綫落成，舊區重建的推土機瞄準了土瓜灣，蓄勢待發。這些公務員樓宇站在被淘汰邊緣，居民想走還是留，和市建局交涉面對甚麼挑戰？

記者｜容巧嵐　編輯｜韓卓曈　攝影｜容巧嵐　韓卓曈

梁伯入住江蘇街安寧苑合作社超過半個世紀，見證社區發展的一點一滴。他回憶當年江蘇街和靠背壟道一帶的街道尚未成形，附近沒有任何社區設施，連馬路也未鋪設，不如今日的土瓜灣方便，下樓就有地鐵站、酒樓及超市。

五十年代初，在伊利沙伯醫院當文員的梁伯得知港英政府推出「公務員建屋合作社計劃」。作為長俸公務員的房屋福利，政府以三分之一的特惠地價批出土地，讓本地公務員以合作社形式，自行建造俗稱公務員樓宇的房屋。當中規定合作社需由至少十個具退休金資格的公務員合夥申請， 政府則會以3.5%的低年息提供建屋貸款，由社員攤分20年償還。作為福利條件，社員需放棄其他的房屋福利，以合作社作為他們的唯一居所，不得擁有其他物業，但社員及其家屬就享終身居住權，子女亦可繼承物業。

作為當時唯一能獲政府貸款的公務員房屋福利，梁伯便和醫院事務署同事共12人組成合作社，申請參與計劃。政府接受申請，在1961年批出九龍內地段第8025號用地，12名社員便需自行出資，規劃發展草圖，再聘請建築師設計圖則、建築商興建樓宇及地段的基礎建設。梁伯便和社員集資，鋪設部分江蘇街和靠背壟道的馬路。如此龐大工程牽涉巨額建設費，可惜梁伯今天對實際金額已印象模糊。

當年梁伯的租約列明，他需要在20年間每月還約160元，合計約四萬元的貸款額，以及每年繳交約7元的地段授予條件租金。地契訂明，合作社為土地的承租人，樓宇的業權由所有社員共同擁有，而社員償還全部貸款後，便可擁有終身居住權。當時有關獲得業權及解除單位轉讓權的條例還未訂立，單位亦不得轉讓。即便要自行建屋又無法以個人名義獲得業權，此計劃仍吸引他們來當「開荒牛」，為的就是那難得的安樂窩。

五十年代難民湧港　合作社解住屋需求

受二次大戰及中國國共內戰影響，五十年代有大量難民湧入香港，人口在十年內激增140萬，當年香港房屋緊絀，即使有穩定收入的公務員也一屋難求。香港政府華員會（華員會）觀察到本地華人公務員的住屋需求，便向港英政府倡議推出「公務員建屋合作社」項目。

華員會秘書長蔡冠龍表示，參考德國在二戰後重建的案例，華員會認為港英政府可善用民間資源興建房屋及在閒置土地發展新社區：

「當時有房屋需求而土地比較便宜，政府可以廉價批出土地，雖然地價上有吃虧，但合作社建成後，消費力較高的中層公務員可帶動當區經濟，做開荒牛」

此舉能吸引較富裕的公務員投放資金，釋放土地價值。

八十年代福利成本飆升　計劃急急煞停

蔡冠龍又指當年政府面臨資金缺乏的危機，此計劃能減輕政府建屋成本，而公務員用部分薪金來償還低息貸款，能節省政府的現金開支：「變相連公務員的人工都被節省……讓公務員用自己未來的人工起樓。」他指方案若在今日被倡議，勢必面臨巨大的反對聲音。

1956年，「西環高級公務員宿舍」（寶翠園）落成，為首個合作社計劃的試點。隨後亦有不同公務員申請興建合作社，選址遍佈港九新界。在八十年代的高峰期，全港共有238個合作社，單位數目多達5000個。1981年香港更迎來首個公務員屋邨——位於葵涌坳的華員邨。那是至今為止規模最大的公務員合作社，佔地38萬平方呎，共提供600個單位。

合作社計劃本大受歡迎，華員會欲繼續向政府申請興建公務員屋邨，但及後香港工業發展蓬勃，土地需求上升，使勞工、地價等成本飆升，政府難以繼續用優惠價格批地給公務員建屋。加上八十年代人口增長至500萬，住屋需求急升，公務員合作社須由起初的六至七層矮樓增建二十層以上的大廈才能滿足人口需求。合作社的興建規模擴大，大大提高社員自行籌錢發展及建屋的難度，結果計劃在八十年代中終止。

歷史遺留下來的特殊產物

計劃結束，過往興建的公務員合作社，形成現在土瓜灣社區裏別樹一格的獨特風光：一幢幢五顏六色、結構各異的低矮公務員樓疏落地豎立在美善同道和靠背壟道上。幾條街道路寬闊，一些樓宇的騎樓鋪上各種顏色的紙皮石；一些樓宇的轉角位順着地勢設計成弧形；一些樓宇的頂層有懸橋⋯⋯每所合作社的建築風格迵異，但都外觀方正，如一個個彩色的火柴盒。

梁伯居住的安寧苑最特別就是天花那大樑柱：

「他（畫則師）當初時間緊湊，隨便找所學校的圖則給我們。但我們反覺得好，因為設計的橫樑、直樑都特別粗大，較為安全。」

他亦提到合作社單位方正，空間實用，900多呎的單位甚至改動成四房兩廁的格局也不覺狹窄。另外，單位採用單邊設計，牆壁不與鄰戶共用，令住戶打開窗戶也不會看見鄰居，私隱度高且風景好。

合作社單位數量少，鄰里之間都互相認識、關係緊密。採訪當日，梁伯正伙同四個居民在樓下維修水泵。細問下方知梁伯原來是安寧苑合作社的副主席，他笑言：「我和所有鄰居都親近，他們有甚麼事情我都會幫忙，就像水喉爆開或是家電維修我都懂。」有街坊遇上問題，梁伯接到電話便會出現。梁伯向記者展示所屬合作社的通訊軟件群組，指居民都會在群組內互相通報聯絡。

現代重建推土機逼近

時移勢易，第一個落成的合作社至今已逾65年亦經已拆卸，即使最後落成的華員邨亦已有40年歷史。期間政府因應社員對擁有物業業權的要求，在1987年及1993年分別制訂及修改機制，容許合作社在取得7成半社員同意下，向地政總署申請解散，分契以取回個別單位的業權，並補地價以解除轉讓限制，讓社員自由轉售單位。近年房屋供應短缺問題加劇，發展商看準合作社地段的發展潛力，以高價或「樓換樓」的方式收購已解散的合作社單位，向政府補地價再重建作高級住宅。截至2016年，186個合作社已經解散，當中12個轄下的樓宇項目已被私人發展商重建，歷史最悠久的西環高級公務員宿舍今亦被重建成共2210伙的「寶翠園」西半山豪宅。

梁伯所居住的安寧苑合作社已經解散，多個單位已轉讓，現在該棟合作社連他在內，只剩下五名初代居民，自去年起亦面臨被政府收購的窘境。市建局2020年按2018及2019年《施政報告》要求，選址「馬頭圍盛德街/馬頭涌道發展項目」（CBS1）以及「土瓜灣靠背壟道/浙江街發展項目」（CBS2）為首兩個高密度發展重建試點，計劃將住宅單位由現時約460個住宅單位增至2500個。CBS1項目居民反應正面，市建局按1.98萬元的呎價收購單位，居民現正遷出；CBS2在兩次城規會諮詢所收集的1,200份意見中，有七成半人反對。

市建局在CBS2項目的規劃報告書列明，收購目的在於增加房屋供應、改善社區環境，避免樓宇質素惡化至失修。然而市建局的報告亦指去年5月土瓜灣一帶的樓宇狀態勘查結果為「維修及保養尚可」。受屋宇署的「強制驗樓計劃」規定，樓齡達30年以上的公務員合作社必須定時進行樓宇維修。梁伯所屬的安寧苑3年前便進行了一次整體維修，包括翻新大廈石屎外牆、髹漆外牆、更換爆裂水管及維修地渠等，每戶支付近20萬，全棟樓宇一共支付了120萬以完成全面翻新工程。支付巨額維修不久便傳出樓宇將被市建局收購的噩耗：「所以我反對（收購），個個（合作社）都舊，但也不是殘破不全」，梁伯道。加上他不捨多年來的生活環境與社區網絡，想在合作社好好安老。

有街坊認為即使有房屋需求也不一定需要清拆合作社，因為同區有更多殘破的樓宇應優先處理。在合作社居住30年的「靠背壟/浙江街重建項目關注組」召集人Ada指，對比位於馬頭角十三街的樓宇，合作社樓宇質素更好。

社區重建欠規劃　房屋發展不長遠

居民拒絕搬離合作社，除了想維持原有生活方式外，亦不滿市建局收購的方式。Ada表示，居民在同意收購前無法得知收購呎價，據市建局提出的搬遷方案亦無法購得與現時環境、大小相約的居所，令居民無所適從。

關注組成員、居住在土瓜灣公務員合作社超過60年的Ken亦表示：

「市建局現在就是在打散緊社區的人、事、物，去興建硬件。這樣根本就不是重建，而是把人全趕走。」

市建局回覆電郵查詢時重申，選址考慮到項目地盤的土地發展潛力以及社區環境因素。現正就早前收到的公眾諮詢草擬回應，未來數月將再進行意見調查，預計今年年末前完成。市建局強調在項目獲批後，會按重建條例向受影響居民提出現金補償或安置。

就市建局與居民的協商過程，蔡冠龍認為現時賠償金額過低，難有足夠誘因令居民妥協，建議政府考慮先前重建寶翠園的「樓換樓計劃」。這樣才能使寶貴的土地價值資源得最大利用，平衡合作社居民與社會大眾的利益。