六四的血跡 // 中國房地產市場的發展與創傷

文：真實世界沒有花朵

六四的傷痕絕不限於死去的市民。隨之而來的宏觀市場化改變，令很多貧苦大眾苦不堪言，房地產的發展正是其中一例。

1989年6月4日，中央下令的30萬戒嚴部隊及幾十輛裝甲車駛進北京城，鎮壓幾個月來沸沸騰騰的民主運動。 一切恐怖與血腥都被鎖定在天安門廣場，鎖定在六四夜晚。然而，對於六四的想像其實可以更多。

近年的中國房地產市場發展似乎可以給我們一些啟示。房地產於03年成為國家經濟的火車頭，帶動整個國家實現高速的GDP增長，但其引起的社會問題遠不比它所創造的輝煌偉績少：強行徵地、蝸居、蟻族、鬼城……範圍之深、影響之廣，不容忽視。

但房地產與六四隔著萬重山：一個發生在今天的全國各地；另一個發生在1989的天安門廣場，兩者有何關係？

為了解答以上問題，筆者將先從房地產市場在上海的誕生及發展說起。

房地產市場的誕生

上海一直是國家重點發展的城市，大部份的重要政策都以上海作為試點，再推行到全國，可以說，上海是中國的支柱。因此，房地產市場帶來的翻天覆地變化，在上海體現得最淋漓盡致[1]。

80年代，上海人民的住屋情況並不理想。別說沒有小區綠化、公共設施，就算要用個廁所、廚房，也有四五戶人家爭著用。情況有點像50年代的香港，幾十戶人家擠在一個狹小的城寨裡。有網民回憶說：

我記得是 84 年吧,我上小學。父親單位分房子，他那時候是科長。家裡只有 1 間房,在上海市中心很好的地段。房票本(交房租的憑證)上面登記的面積是 17 平方米(170 尺), 我奶奶的父母親加上我, 算是三代同堂,沒有衛生間,廚房是單獨的,4 家人公用。我們家的居住面積在當時的上海,不算困難戶,我記得困難戶是人均 3 平方米以下的。

當時的住屋條件確實不理想，衛生不好、住屋面積小，但由於土地和城鎮房屋都由政府建設及分配，房屋的租金低廉，近乎免費，所以住屋不是個大問題。不過住屋條件差，其實也引起了人們不少怨氣，政府也認為土地及房屋必須實行改革，而「法寶」就是引入市場機制。當時政府及人們對市場的想像大抵如此:有了市場，就有一定的競爭，競爭誘使不同開發商建較好的房子，人們的居住環境因此得以改善。所以在80年代前後，透過政府的政策及全國人大通過的憲法修正案，規定了土地及房屋可以依照法律轉讓[2]， 也就是說:土地及房屋正式進入了轉讓及買賣市場。

整個80年代， 中國大陸的房地產市場都在有條不紊地發展著，雖然那時候的房地產市場只屬雛形，竣工面積每年還不到1億平方米，但人們的心情卻是雀躍的。他們期待房地產市場可以帶給他們更好的生活，他們希望自己是受惠的一員。最基本的是，他們希望有一個更好的居住環境。

然而，他們的希望落空了。房地產市場的誕生確實使中國有了許多好房子，但這些好房子卻只能讓小部分人受惠。這些人住上了全新的小區，因為他們認識某位官員，有「後門」，但沒有裙帶關係的普羅大眾卻未能受惠。這無疑讓他們在心理上形成一個很大的落差，原本似乎可以為他們帶來受益的房地產市場卻只眷顧某一班人。其實他們不僅沒有受惠於房地產市場，反而因為整個改革開放的推行而需承擔嚴重的通貨膨脹，生活反而更艱難。這也大致上是八九民運的背景。其實人們別無他求，只希望有一個更好的生活，一個更平等的社會。

八九的鎮壓

然而，人們的這一聲音被在6月4日的坦克與機槍無情地輾過及鎮壓了。學校受到壓迫、新聞受到打壓……人們沉默了，中國沉默了。

然而如果說八九以前，中國房地產市場還在醞釀及試行，那八九以後，整個中國大陸的房地產市場便藉由國家的干預與六四的血腥完全打開了；中國一時間亦如世界其他地方一樣，有一個較為開放的市場，起碼可以允許土地及房屋作一定的買賣及轉讓，資金亦能頗為自由的流轉，房地產市場像在其他國家一樣，開始在中國蓬勃發展。80年代末，全國住房竣工面積從每年的1億平方米劇增到1993年的4億平方米，增長了300%。在之後的幾年裡，房地產市場雖也有放緩的時候，如受96年的調控及97年的亞洲金融風暴影響，全國住房竣工面積的增長速度在96年確實有所回落，達6億平方米左右。然而在這十幾年裡，房地產總體還是以高速發展。到了2003年，由於政府刺激樓市，房地產更如脫韁野馬，一發不可收拾，即便往後政府出台多少抑制樓市的政策，如09年的「國四條」，10年的「國十條」，房地產市場就從沒有降過溫。

因此，所謂的六四其實不應被侷限在一個固定的時間與空間，真正的傷痛與流血也不只是六四當晚。透過六四，我們看到了一個國家的本質。在一個缺乏民主的國度，六四的出現似乎只是必然，亦是一個證明，但同時是一個肇因。因為它的出現無疑進一步推動了整個中國市場改革的步伐，導致了如今許許多多的問題，而房地產市場所引生的問題無疑是最嚴重的一個。因此，六四的傷痛與血跡其實一路延續至今。因此，若我們希望把握整個中國房地產市場的發展，以至它所導致的種種問題，六四縱然不能說是罪魁禍首，起碼也是催化劑，瞭解六四似乎是必要的。同樣，若我們希望了解六四所造成的傷害，單單將焦點集中在六四當晚的鎮壓是遠遠不夠的，我們亦有必要瞭解中國房地產市場所引生的問題。

二十幾年的血跡

房地產的發展離不開土地，而地方政府又可透過買賣土地賺取金錢，增加 GDP，提高政績，同時推動房地產市場發展。政府於是以「公共利益」為藉口強行徵地 [3]。在湖南省嘉禾縣珠泉商貿城的拆遷過程中，縣政府認為拆遷是為了「全縣最廣大人民的根本利益」。在維護「公共利益」的幌子下，嘉禾的領導喊出了「誰影響嘉禾發展一陣子，我就影響他一輩子」的口號，採取了一些不可思議的粗暴手段。而事實上，嘉禾縣珠泉商貿城是一個以商業營業用房為主的房地產開發項目，與公共利益根本無法掛鉤 [4]。此外，打著「城市化」的旗幟也是另外一種強行徵地手段。憲法規定「城市土地屬於國家所有」，所以只要地方政府推行「縣改市」，便可將本來屬於農民集體擁有的土地收歸國有。事實上，從 2002 年到 2011 年，中國的城鎮化比率便由 39.1%上升到 52.6%， 當中不知牽涉多少強行徵地的例子！

地方政府低價收取農田後，要麼以賣地的形式獲取財政收益，要麼以低價甚至是倒貼的方式招商引資，以此獲取豐富的稅收及土地開發，促進地方 GDP 增長。地方及企業雙雙獲益，苦的卻是千千萬萬的農民。根據九三學社 2003 年一項調查所作的計算，被徵土地收益分配格局大致是：地方政府佔 20%至 30%，企業佔 40%至 50%，村級組織佔 25%至 30%，農民僅佔 5%至 10%。由於徵地補償標準過低，加上有些地方政府拖欠徵地農民的補償安置費，補償款項又常常被各層截留，由此出現了所謂「務農無地、上班無崗、低保無份」的三無農民 [5]。

農民固然苦不堪言，但身在華麗都市的居民也不見得輕鬆。表面上由於國家的發展，全國竣工面積與人均住屋面積確實增長了不少，但其實若對比如今與 80 年代的上海，人們的住屋條件並無多大改善，因為許多人的薪金與樓價根本不相稱，被迫住於「蝸居」。再加上其他高昂的生活費用，住在上海的居民其實一點不比其 80 年代的居民輕鬆。大陸電視劇《蝸居》就道出了生活在魔都的悲哀：

每天一睜開眼,就有一串數字蹦出腦海,房貸 6000,吃穿用度 2500,冉冉上幼兒園 1500,人情往來 600,交通費 580,物業管理費 340,手機電話費 250,還有煤氣水電費 200。也就是說,從我蘇醒的第一個呼吸起我每天要至少進賬 400,至少。這就是我活在這個城市的成本。

每天進賬 400 ？那一個月不就要 12000 ？但上海人的平均月薪才 4300 啊！事實上，大多數大學畢業生都認為「有房子就是他們最大的夢想」。 然而， 這已是發生在白領及大學生身上的故事，若我們再想像一下進城打工的農民及普通工人，情況則更是難以想像。

結語

雖然以上例子中並未出現真正的血腥與暴力，但因強行徵地所導致的三無農民與千千萬萬住在蝸居的城市居民們何嘗不是天天遭受壓迫，中國的房地產發展何嘗不是拖出一條血跡？在我們的思維中，六四一直被定格在那個夜晚，那個廣場，但六四更大的創傷其實不僅如此，它一直延續至今，促進了整個房地產市場的發展，也同時留下了一連串的問題。

[1] 房屋進入市場:1980年6月,國務院在批轉《全國基本建設工作會議彙報提綱》中正式提出實行住房商品化政策,准許私人建房、買房、擁有自己的住宅,不僅新建住宅可以出售,現有住宅也可以出售。土地進入市場:1988年4月,全國人大通過了憲法修正案,此次修正案規定 「土地使用權可以依照法律的規定轉讓」。

[2] 「次級房屋信貸危機」是指由美國次級房屋信貸行業違約劇增、信用緊縮問題而於2007年夏季開始引發的國際金融市場上的震蕩、恐慌和危機。

[3] 憲法第十條規定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行徵用。

[4] 可參考人民網《「公共利益」之痛》一文:http://www.people.com.cn/GB/paper83/12620/1134155.html

[5] 劉承韙,《產權與政治──中國農村土地制度變遷研究》,法律出版社,p.89。